임대인과 임차인과의 계약에서 특약에 '반려동물 사육금지'라는 특약이 있음에도 불구하고 반려동물을 사육하여 문이나 바닥,벽지 파손이나 냄새가 베어 있을 경우에
임차인은 어디까지 배상해야 할까?
실무에서 이런 경우가 가끔 발생합니다.
이런 경우 민법상의 근거와 판례가 어떤지 확인해 보도록 하겠습니다.
1. 법적 근거: 임차인의 원상회복 의무 및 선관주의 의무
• 민법 제615조(차용물의 반환과 원상회복): 임차인이 임대인에게 임차물을 반환할 때에는 이를 원상에 회복하여야 합니다.
• 민법 제374조(특정물인도채무자의 선관의무): 임차인은 선량한 관리자의 주의로 임차물을 보존해야 할 의무가 있습니다.
• 대법원 판례 (원상회복의 범위): 임차인의 원상회복 의무는 '통상적인 사용으로 인한 마모'를 제외한, 임차인의 귀책사유로 발생한 파손이나 오염에 대해 적용됩니다.
2. 고양이 사육에 따른 냄새와 특약 위반의 책임
핵심은 '반려동물 불가' 특약 위반과 그로 인해 발생한 **'통상적이지 않은 오염'**입니다.
1. 특약 위반: '반려동물 불가'는 유효한 사적 계약입니다. 이를 어기고 고양이를 키운 것은 명백한 계약 위반이며, 이로 인해 발생한 모든 직접적인 손해는 임차인이 배상해야 합니다.
2. 벽지 파손: 임차인이 인정한 대로 고양이가 긁은 벽지는 당연히 원상회복 대상입니다.
3. 냄새 및 전체 청소: 고양이 여러마리를 키우며 발생한 심한 오줌 냄새나 체취 등은 일반적인 생활 악취와 달리 벽지, 바닥재, 심지어 시멘트 벽면까지 배어드는 경우가 많습니다. 이는 '통상적인 마모'가 아닌 임차인의 관리 소홀 및 특약 위반에 따른 손해로 간주됩니다.
3. 해결 방법
• 논리: "단순한 먼지 청소가 아니라, 특약을 위반하여 고양이를 키움으로써 발생한 특수 악취(고양이 분변 및 체취)를 제거하기 위한 '탈취 청소'는 원상회복 의무에 포함된다. 만약 냄새가 제거되지 않아 다음 세입자를 받지 못할 경우, 그로 인한 손해배상까지 청구할 수 있다."
• 증거 확보: 냄새가 심하다는 점을 입증하기 위해 방문 당시의 영상, 제3자(부동산 중개인 등)의 확인서, 전문 청소 업체의 견적서(악취 제거 필요성 명시)를 확보하십시오.
• 보증금에서 공제: 임대인은 임차인에게 목적물을 반환받을 때까지 발생한 손해배상액을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다. (대법원 판례)
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