중도금 납입이 끝났는데요, 계약취소가 가능할까요?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 중도금을 한 번이라도 납부한 후에는 분양받은 사람(수분양자)의 단순 변심에 의한 임의 계약 취소는 불가능합니다. 왜 중도금 납부 후에는 취소가 어려운가요? (법적 원리) 부동산 계약에서는 '이행의 착수'라는 매우 중요한 법적 개념이 있습니다. 1. 계약금만 낸 단계 (계약금 해제) 민법 제565조에 따라, 계약금만 주고받은 상태에서는 어느 한쪽이 '이행에 착수'하기 전까지는 자유롭게 계약을 해제할 수 있습니다. 매수인(분양받은 사람): 계약금을 포기하면 해제 가능 매도인(시행사): 받은 계약금의 2배를 돌려주면 해제 가능 2. '이행의 착수' 단계 (중도금 납부) 법원 판례에서는 첫 번째 중도금을 납부하는 행위를 계약을 본격적으로 이행하기 시작한 **'이행의 착수'**로 봅니다. 즉, 중도금을 내는 순간 "나는 이 계약을 반드시 이행하겠습니다"라는 확고한 의사를 표시한 것으로 간주됩니다. 일단 어느 한쪽이라도 이행에 착수하면, 위에서 설명한 '계약금 해제' 조항은 더 이상 적용되지 않습니다. 따라서 양쪽 모두 상대방의 동의 없이는 일방적으로 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 질문자님은 중도금을 '완납'하셨으므로, 이행의 착수 단계를 훨씬 넘어선, 계약 이행이 상당히 진행된 상태입니다. 그렇다면 완전히 방법이 없나요? (시도해볼 수 있는 방법들) 원칙적으로는 불가능하지만, 현실적으로 시도해볼 수 있는 몇 가지 방법이 있습니다. 어떤 방법도 쉽지는 않다는 점을 먼저 인지하셔야 합니다. 1. 시행사와의 '합의해제' (협상) 내용: 시행사에 직접 연락하여 사정을 설명하고 계약을 해제해달라고 '합의'를 시도하는 방법입니다. 가능성: 시행사가 동의해 줄 법적 의무는 전혀 없습니다. 하지만 분양 경기가 좋아서 새로운 계약자를 쉽게 찾을 수 있거나, 시행사가 자금 사정이 넉넉하고 우호적인 경우 드물게 합의해 주기도 합니다. 비용(위약금): 만약 시행사가 합의해 준다고 해도 절대 그냥 해주지 않습니다. 계약서에 명시된 위약금을 지불해야 합니다. 위약금 규모: 일반적으로 **총 분양대금의 10%**입니다. (계약금으로 낸 금액과 동일한 수준) 추가 비용: 만약 중도금 대출을 받았다면, 그동안 발생한 대출 이자와 중도상환수수료 등도 본인이 부담해야 할 가능성이 높습니다. 결과적으로 계약금을 모두 몰취당하고, 추가적인 손해까지 발생할 수 있습니다. 2. 분양권 전매 (가장 현실적인 방법) 내용: 계약을 취소하는 것이 아니라, 이 오피스텔을 살 수 있는 '권리(분양권)' 자체를 다른 사람에게 파는 것입니다. 방법: 인근 부동산, 특히 분양권 전문 부동산에 연락하여 매수자를 찾아달라고 의뢰합니다. 장점: 시행사의 동의 없이도 (법적으로 정해진 절차에 따라) 가능합니다. 운이 좋게 프리미엄(P)이 붙으면 오히려 이익을 보고 팔 수도 있습니다. 단점: 부동산 경기가 좋지 않으면 원래 가격보다 싸게(마이너스 프리미엄, '마피') 팔아야 할 수도 있습니다. 전매제한 기간이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 오피스텔은 아파트에 비해 전매제한이 덜한 편이지만, 지역(투기과열지구 등)에 따라 제한이 있을 수 있으니 분양 계약서를 꼭 확인해야 합니다. 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 3. 시행사의 귀책사유를 찾는 '법정해제' 내용: 계약 취소의 원인이 본인의 변심이 아니라, 시행사가 계약을 중대하게 위반했음을 입증하여 계약을 해제하는 방법입니다. 예시: 예정된 입주일보다 3개월 이상 지연되는 경우 (계약서 특약 확인 필요) 분양 광고나 모델하우스와 실제 지어진 오피스텔이 현저하게 다른 경우 건물에 거주가 불가능할 정도의 심각한 하자가 발견된 경우 현실: 입증이 매우 까다롭고, 대부분 법적 소송으로 이어지기 때문에 시간과 비용이 많이 듭니다. 변호사 상담이 필수적입니다. 요약 및 추천 행동 방안 방법 가능성 특징 및 비용 임의해제 (일방적 취소) ❌ 불가능 중도금 납부로 해제 권한 소멸 시행사와의 합의해제 △ 낮음 총 분양가의 10% 위약금 + 중도금 대출이자 등 추가 비용 발생 가능. 시행사가 거부하면 불가능. 분양권 전매 ???? 가장 현실적 새로운 매수자를 찾아 권리를 넘김. 프리미엄 또는 마이너스 프리미엄 발생. 양도세 고려. (전매제한 확인 필수) 법정해제 (시행사 귀책) △ 매우 어려움 시행사의 중대한 계약 위반을 입증해야 함. 대부분 소송으로 진행. 가장 먼저 하실 일은 다음과 같습니다. 분양 계약서 확인: 전매제한 규정이나 위약금 조항을 다시 한번 꼼꼼히 읽어보세요. 시행사 문의: 밑져야 본전이라는 생각으로 시행사 분양 담당자에게 합의해제 가능 여부와 조건을 문의해보세요. 부동산 문의: 동시에, 오피스텔 인근의 분양권 전문 부동산 여러 곳에 연락하여 현재 분양권 시세(프리미엄이 있는지, 마이너스인지)를 파악하고 전매 가능성을 타진해보세요. 안타깝지만 쉽지 않은 상황임은 분명합니다. 하지만 가장 현실적인 방법인 분양권 전매를 중심으로 빠르게 움직이시면 손실을 최소화하거나 의외의 좋은 결과를 얻을 수도 있습니다.