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- 작성자 관리자
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상가 임대차 계약을 하였는데, 등기부를 보니 근저당이 2개가 있어요, 최우선변제금 해당되는지 알고싶어요.
네, 근저당이 여러 개 설정되어 있을 때 어떤 것을 기준으로 삼아야 하는지 헷갈릴 수 있습니다. 이 경우의 원칙은 매우 명확합니다.
자료를 받아보고 검토한 바,
결론부터 말씀드리면, 두 날짜 중 더 빠른 날짜, 즉 2017년 11월에 설정된 근저당을 기준으로 최우선변제권 적용 여부를 판단합니다.
핵심 원칙: '최선순위 담보물권' 기준
법에서 최우선변제권의 기준 시점을 정하는 이유는 은행(채권자)의 신뢰를 보호하기 위함입니다.
2017년 11월에 A은행이 이 건물에 처음으로 돈을 빌려주고 근저당을 설정할 때, A은행은 2017년 당시의 법을 기준으로 "이 건물에 소액임차인이 들어온다면, 최대 얼마까지 먼저 돈을 받아갈 수 있겠구나"를 계산하고 대출 가능 금액을 산정했습니다.
2019년 10월에 B은행이 추가로 돈을 빌려주고 근저당을 설정할 때도, B은행은 이미 설정된 A은행의 권리를 인지하고, 2017년 당시의 법을 포함한 모든 권리 관계를 고려하여 대출을 실행합니다.
만약 나중에 생긴 근저당이나 임차인의 계약 시점을 기준으로 법을 적용하게 되면, A은행이 2017년에 예측했던 것보다 훨씬 더 많은 돈을 소액임차인에게 먼저 내주어야 하는 불이익을 당하게 됩니다.
따라서, 경매 시 배당 순서를 정할 때는 등기부등본상의 모든 담보물권(근저당, 가압류 등) 중에서 가장 먼저 접수된 '최선순위 담보물권'의 설정일을 기준으로 삼는 것이 대원칙입니다.
사용자님의 경우: 실전 적용
상황:
근저당 1 (최선순위): 2017년 11월
근저당 2: 2019년 10월
나의 계약일: 2024년 5월 (예시)
판단 과정:
기준 시점 확정:
두 근저당 중 더 빠른 날짜인 2017년 11월이 기준이 됩니다.
2017년 11월 당시의 법령 확인:
2017년 11월은 **'2014년 1월 1일부터 2023년 2월 20일까지'**의 기간에 포함됩니다.
따라서 해당 기간의 소액임차인 및 최우선변제금액 기준표를 봐야 합니다.
적용될 기준 (2014.1.1. ~ 2023.2.20. 기준)
구분 서울 과밀억제권역 부산 광역시 등 그 밖의 지역
소액임차인 (환산보증금) 6,500만 원 이하 5,500만 원 이하 3,800만 원 이하 3,000만 원 이하
최우선변제금액 2,200만 원 1,900만 원 1,300만 원 1,000만 원
결론:
사용자님의 상가가 최우선변제 대상이 되는지, 그리고 된다면 얼마까지 받을 수 있는지를 판단하려면, 사용자님의 환산보증금(보증금 + 월세x100)이 위 표의 '소액임차인' 기준 금액보다 낮은지를 확인하시면 됩니다. 만약 해당된다면, '최우선변제금액'까지 경매 시 가장 먼저 돌려받을 수 있습니다.
요약: 여러 개의 근저당이 있다면 무조건 가장 빠른 날짜를 기준으로 생각하시면 됩니다.
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