종중 소유의 현황도로인 땅을 매매하는 것이 가능한가? 와 관련사항

1.매매가능여부  2.분할매매 가능여부  3.분할시 예상비용

**현황도로라는 특수성**

현황도로는 다음과 같은 심각한 제약 사항을 가집니다.

가. 재산권 행사 제한 

도로를 막을 수 없음: 이미 오랜 기간 동안 다른 주민들이나 차량이 통행하는 도로로 사용되어 왔다면, 새로운 소유주가 임의로 이 도로를 막거나 통행을 방해할 수 없습니다.

배타적 사용수익권 포기: 법원에서는 토지 소유주가 스스로 자신의 땅을 다른 사람들의 통행로로 제공했거나, 오랜 기간 동안 공공의 통행에 이의를 제기하지 않았다면, 그 땅에 대한 '독점적이고 배타적인 사용수익권'을 포기한 것으로 보는 경우가 많습니다. 즉, "땅 주인은 맞지만, 이 땅을 길로 쓰는 것에 대해선 권리 주장을 할 수 없다"고 판단할 수 있습니다.

통행료 징수 어려움: 위와 같은 이유로 통행료를 징수하는 것도 사실상 매우 어렵습니다.

나. 건축 허가 불가능

이 땅은 현재 도로로 사용되고 있으며, 특히 이 도로가 다른 주택이나 필지로 들어가는 유일한 통행로일 가능성이 높습니다.

이런 경우, 이 땅(현황도로) 위에 건축 허가를 받는 것은 불가능합니다. 즉, '임야'이지만 집을 짓거나 다른 용도로 개발할 수 없는 '그림의 떡'과 같은 땅입니다.

다. 매우 낮은 시장 가치

위와 같은 재산권 행사 제한과 개발 불가능성 때문에, 현황도로로 쓰이는 임야의 시장 가치는 주변의 정상적인 임야나 대지에 비해 현저히 낮습니다.

가격 산정 또한 일반적인 토지 거래 방식으로는 어렵고, '도로 부지'로서의 가치만 평가받는 경우가 대부분입니다.

1)매매가능여부(소유권이 존재함.종중총회의 적법한 매매결의가 있다면 가능하다)

확인사항:

개인 소유가 아닌 종중 소유의 부동산을 매매하는 것은 매우 엄격한 절차를 따라야 합니다.

이 절차를 지키지 않으면 매매 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

종중 규약 확인: 가장 먼저 해당 종중의 규약(정관)에 재산 처분에 대한 규정이 어떻게 되어 있는지 확인해야 합니다.

종중 총회 소집: 규약에 따라 적법하게 종중 총회(또는 대의원회)를 소집해야 합니다. 모든 종중원에게 소집 통지가 제대로 이루어져야 합니다.

처분 결의 (가장 중요): 종중 총회에서 매각하려는 토지(현황도로 부분, 인접 필지 일부)에 대한 매매 처분 결의를 해야 합니다. 이때 규약에서 정한 의결정족수(예: 과반수 출석에 과반수 찬성 등)를 반드시 충족해야 합니다.

회의록 작성: 총회 소집 절차, 참석 인원, 안건, 결의 과정 및 결과 등을 상세히 기록한 종중 총회 회의록을 반드시 작성하고 공증을 받아두는 것이 안전합니다. 이 회의록이 바로 종중이 이 부동산을 팔기로 결정했다는 유일하고 가장 강력한 법적 증거가 됩니다.

※  이 절차 중 하나라도 흠결이 생기면, 나중에 일부 종중원이 "나는 동의한 적 없다"며 소송을 제기하여 계약을 무효화시킬 수 있는 심각한 위험이 있습니다.

위의 종중 총회 결의가 적법하게 이루어졌다는 전제하에, 현황도로 부분과 인접 필지의 일부를 특정하여 매수인에게 매도하는 것 자체는 가능합니다.

다만, 매도인인 종중은 매수인에게 '해당 토지가 현황도로로서 재산권 행사에 제약이 있다는 점을 명확히 고지'하고 계약서 특약에 명시해야 할 의무가 있습니다.

2)토지분할 가능여부(분할제한면적 이상이라면 가능하다)

매매를 위해서는 반드시 토지분할이 선행되어야 합니다. 

매매하려는 부분이 필지의 '일부'이기 때문입니다.

원칙: 소유주는 자신의 토지를 분할할 권리가 있습니다.

제한 조건: 하지만 법적으로 최소한의 면적 기준이 있습니다. '건축법'상 분할 제한 면적보다 작게는 분할할 수 없습니다.

주거지역: 60㎡

상업지역: 150㎡

공업지역: 150㎡

녹지지역: 200㎡

기타 지역: 60㎡

*건축물이 없는 대지

녹지지역: 200㎡ 이상(약 60평) 

관리지역: 60㎡ 이상(약 18평) 

농림지역·자연환경보전지역: 60㎡ 이상(약 18평)

해당 임야가 어떤 용도지역에 속하는지 확인하고, 분할 후 남는 면적과 분할되어 나오는 면적이 모두 이 기준 면적 이상이어야 합니다. 

임야는 보통 녹지지역 또는 기타 지역에 해당할 가능성이 높습니다.

법령 기준과 조례가 다를 경우, 조례가 우선 적용됩니다.

이 외에도 형상조건,진입도로 접면 여부,농지법,산지관리법 등 관련법 검토가 진행되어야 하므로 전문변호사가 필요합니다.

절차:

토지분할 측량 신청: 한국국토정보공사(LX)나 등록된 지적측량업체에 의뢰하여 분할 측량을 합니다.

토지분할 허가 신청: 측량 결과를 바탕으로 시/군/구청 지적과에 토지분할 허가를 신청합니다.

지적공부 정리 및 등기: 허가가 나면 지적도와 토지대장이 새로운 필지로 정리되고, 이를 바탕으로 분할 등기를 합니다.

3)토지분할에 드는 예상 비용

토지분할 비용은 크게 측량비, 법무사 수수료, 세금 등으로 구성됩니다.

지적분할 측량비: 가장 핵심적인 비용입니다.

비용은 토지의 면적, 공시지가, 분할되는 필지 수에 따라 달라집니다.

보통 수십만 원에서 100~200만 원 사이에서 결정되는 경우가 많습니다. 정확한 금액은 LX나 측량업체에 견적을 받아봐야 합니다.

법무사 수수료:

분할 허가 신청 및 등기 절차를 위임할 경우 발생합니다.

보통 수십만 원 수준의 보수가 발생합니다.

세금 (양도세 등):

토지분할 자체에는 등록면허세(약 7,200원) 정도만 발생하지만, 분할 후 매매에 따른 세금이 발생합니다.

매수인: 분할된 토지를 매입하면서 취득세를 납부해야 합니다.

종중(매도인): 양도 차익이 발생했다면 **법인세(또는 양도소득세)**를 납부해야 합니다.

기타 비용:

인지대, 증지대 등 서류 발급에 필요한 소소한 비용이 발생합니다.

총 예상 비용: 측량 및 행정 절차에만 최소 100만 원 이상에서 수백만 원이 소요될 수 있으며, 이는 매매에 따른 세금(취득세, 양도세)과는 별개입니다.

최종 의견

매매 가능성: 종중 총회의 적법한 매매 결의가 있다면 가능하다.

분할 가능성: 분할 제한 면적 이상이라면 가능하다.

핵심 리스크: 종중 내부의 절차적 하자로 인해 계약이 무효가 될 위험이 가장 크다.

이러한 거래는 매우 높은 법률적 전문성이 요구되므로, 계약 진행 시 반드시 해당 전문가들의 도움을 받으셔야 합니다.

종중 측: 종중 관련 소송 경험이 많은 변호사를 통해 총회 소집 및 결의 절차의 적법성을 검토받아야 합니다.

토지 전문 부동산과 변호사,법무사,세무사와의 협업을 통해 매매 및 분할 과정과 세금 문제를 상담하는 것이 필수적입니다.